Konut Piyasasında Fiyat Balonu Uyarısı Yapıldı

0

BEĞENDİM

0

İstanbul, Ankara ve İzmir’de konut fiyatlarındaki hızlı artış, özellikle vatandaşlar ve yatırımcılar arasında ciddi endişelere yol açıyor. Türkiye’deki emlak piyasasında ‘fiyat balonu’ tartışmaları yeniden gündeme gelirken, bu konuda uluslararası ödüle layık görülen İstanbul Gelişim Üniversitesi’nden Doç. Dr. Hakan Yıldırım ve Ekonomi Analisti Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez detaylı bir değerlendirme yaptı.

Doç. Dr. Hakan Yıldırım, konut piyasasındaki fiyat balonlarının, hisse senedi piyasalarındaki benzerlikler taşımasına rağmen kendine özgü karmaşık dinamiklere sahip olduğunu ifade etti. Yıldırım, “Konut fiyat balonu, konutların piyasa değerinin, kira gelirleri, hane halkı gelirleri, faiz oranları, inşaat maliyetleri ve demografik faktörler gibi temel ekonomik göstergelerden belirgin ve sürdürülemez bir şekilde ayrışarak sanal bir fiyat haline gelmesi durumudur” şeklinde açıklamada bulundu. İlgili analizler, bu tür bir ayrışmanın çoğunlukla spekülatif beklentiler ve ‘fiyatlar sürekli yükselecek’ algısıyla beslenerek ortaya çıktığını gösteriyor.

Yıldırım, konutların yalnızca değer kazanması amacıyla alınıp satıldığı dönemlerde balon oluşma riskinin arttığını vurguladı. Dolayısıyla, konut piyasasında spekülatif hareketlerin giderek daha fazla ön plana çıkması, fiyat balonunu daha da besleyebilir.

Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez, balon tespitinde kullanılan temel göstergelerden olan fiyat-kira ve fiyat-gelir oranlarına dikkat çekti. Bu oranların tarihi ortalamaların veya uluslararası karşılaştırmaların çok üzerinde seyretmesinin, konut fiyatlarının kira getirisi açısından aşırı değerlendiği anlamına geldiğini vurguladı. Benzer şekilde, fiyat-gelir oranının da ortalama bir hane için konutların giderek ‘ulaşılamaz’ hale geldiğini göstermesi, balon riskine işaret ettiğini belirtti.

Yıldırım, ekonometrik testlerin emlak piyasası fiyat endekslerine de uygulanabileceğini ve bu testlerin fiyat serilerinde kendini besleyen, hızlanan bir eğilim olup olmadığını tespit ederek ‘balon epizotlarını’ ortaya koyabileceğini açıkladı. Özellikle “kuyruklu birim kök” testleri, bu tür analizler için kullanılabilir.

Türkiye genelinde konutun artık güvenli bir liman olarak kabul edildiğini ifade eden Yıldırım, “Vatandaşlar enflasyondan korunmak amacıyla birikimlerini konuta yönlendirebiliyor. Bu durum fiyatların nominal olarak artmasına yol açıyor” dedi. Ancak balon oluşumunun, fiyatların temel göstergelerden ne derece ayrıştığı ile ölçüldüğünü de net bir şekilde vurguladı.

İstanbul, Ankara ve İzmir gibi şehirlerde, fiyatlara dair balon işaretlerine ulaşan bulgular olduğunu aktaran Yıldırım, İstanbul’daki sınırlı arsa arzı ve yüksek göç miktarının fiyatları sürekli artırdığına dikkat çekti. Bu durumun, özellikle lüks ve merkezi konutlarda spekülatif beklentileri daha da artırdığını belirtti. Ankara’daki fiyat artışlarının da dikkat çekici derecelere ulaştığını ifade eden Yıldırım, “Fiyat-kira ve fiyat-gelir oranları, İstanbul kadar olmasa da Ankara’da da tarihi ortalamalarının üzerine çıkmış durumda” dedi. İzmir’deki fiyat artışlarının ise özellikle sahil şeridinde hızla gerçekleştiğini belirten Yıldırım, “Konut fiyatlarının İzmir’de temel ekonomik göstergelerin üzerinde seyrettiği ve bu durumun aşırı değerlenme riskine işaret ettiği” açıklamasında bulundu.

Türkiye genelinde konut talebine yeterince hızlı yanıt verilemediği ve bu durumun fiyat artışlarını tetiklediği de önemli bir noktadır. Özellikle yabancı alımlarındaki artış, yeni konut projelerine olan ilgi ve döviz bazlı fiyat algılarının da fiyatları yukarı çektiği belirtiliyor.

Yatırım yapmayı düşünenler için önemli uyarılar yapan Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez, “